Location de passoires thermiques : un délai dans l’interdiction de louer en copropriété - 22/11/2024

Le marché de la location classique en copropriété s’apprête à connaitre une évolution importante concernant les logements excessivement énergivores. Celle-ci pourrait résoudre du moins en partie la crise du logement. En effet, une nouvelle proposition de loi, « visant à prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et à sécuriser leur application en copropriété », déposée à l’Assemblée nationale le 7 novembre 2024, apporte des ajustements sensibles pour les propriétaires bailleurs ainsi que pour les locataires de ce type de logements. Cette proposition de loi, soutenue par la ministre du Logement, fera en toute vraisemblance l’objet d’un examen rapide début décembre afin qu’elle puisse entrer en vigueur au 1er janvier 2025.

Pour les bailleurs en copropriété, des aménagements concernant la décence énergétique

La rénovation de logements énergétiquement indécents est confrontée dans les immeubles de copropriété à de nombreux défis, aussi bien techniques que juridiques. La proposition de loi précitée permettra aux propriétaires bailleurs de logements de copropriété de ne pas être pénalisés par l’interdiction de louer pour indécence énergétique, entrant en vigueur dès 2025 pour les logements de classe G, et ce, en raison de blocages indépendants de leur volonté. Parmi eux, figurent le délai de réalisation des travaux votés par le syndic de copropriété, le refus des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires ou l’impossibilité de rendre le logement conforme, malgré la réalisation de travaux pertinents. Dans ces cas particuliers, le texte de la future loi propose de suspendre le calendrier de l’interdiction de location instauré par la loi Climat et Résilience. Il propose même de dispenser certains bailleurs de l’obligation de décence énergétique lorsque cet objectif ne peut être atteint.

Notons que dans le cadre d’un vote favorable obtenu en assemblée générale, le délai de réalisation des travaux, et donc la suspension, ne pourra excéder trois ans. Soulignons aussi que les logements de classe G + (consommation annuelle d’énergie finale supérieure à 450 kWh/m2) ne sont pas concernés par ces aménagements. La proposition de loi rappelle également que l’obligation de décence énergétique ne s’applique qu’aux nouveaux contrats de location ou lors de la reconduction ou du renouvellement d’un contrat en cours.

Location d’une passoire en copropriété en 2025 : une protection des intérêts des deux parties

Le texte de la proposition de loi instaure aussi un équilibre entre les droits des locataires et les contraintes des bailleurs. Le juge pourra en effet baisser le loyer des charges énergétiques jusqu’à l’exécution des travaux afin de tenir compte à la fois de la précarité énergétique vécue par la locataire et des efforts fournis par le bailleur. Cette minoration interviendrait en plus de la minoration de loyer de droit commun applicable à la location d’un logement indécent. De plus, si le locataire s’oppose à la rénovation énergétique du logement, il perdrait le droit d’attaquer en justice le bailleur pour non-respect de ses obligations en matière de mise en conformité énergétique.

Décence énergétique et PPPT : une harmonisation de ce nouveau dispositif pertinent

Par ailleurs, cette proposition de loi introduit l’obligation de travaux de décence énergétique au sein du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) dont l’élaboration est imposée aux immeubles de copropriété de plus de 15 ans. Rappelons que cette obligation ne concerne pour l’instant que les copropriétés de plus de 50 lots. Celles de 50 lots tout au plus y seront soumises dès le 1er janvier 2025. L’obligation de décence énergétique remplacera au sein du PPPT celle de travaux d’économies d’énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Cette substitution garantira l’absence de contournement de l’obligation.


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