État des risques et pollutions : que risque-t-on si sa validité est dépassée lors d’un bail ? - 23/06/2022

Vous vous apprêtez à louer un logement ou un local commercial en ce mois de juin 2022 ? Pour informer le futur locataire de votre bien situé à Paris, en Ile-de-France, ou partout ailleurs sur notre territoire, il est essentiel de fournir tous les diagnostics immobiliers obligatoires parmi lesquels l’état des risques et pollutions (ERP). Comme pour tous autres diagnostics immobiliers, celui-ci doit être valide le jour de la signature du bail et donc daté de moins de six mois. Pourquoi ? Un arrêt de la cour d’appel de Paris a rappelé, lors d’une affaire qui s’est conclue en février dernier, que fournir un ERP dont la validité est dépassée peut faire encourir un lourd préjudice.
 

Un bail conclu avec un ERP périmé depuis plus de deux ans : le bailleur condamné !

La propriétaire d’un local commercial s’était aventurée à faire signer un contrat de bail le 9 mai 2012 en fournissant un état des risques et pollutions (à l’époque, un état des risques naturels et technologiques) daté du 2 octobre 2009, soit de plus de deux ans avant la conclusion du bail. Pour rappel, un ERP (ex-ESRIS, ERNMT et ERNT) n’est valide que durant six mois. Il s’ensuit que le locataire ne paie pas ses loyers et qu’il est poursuivi par la bailleresse. Pour se défendre, il invoque la non-conformité de l’ERP transmis lors du bail et demande la résolution du contrat, une demande validée par l’arrêt de la cour d’appel de Versailles le 15 janvier 2019 et confirmée aussi par la cour d’appel de Paris le 2 février 2022. Cette dernière a d’ailleurs prononcé la résolution du contrat de location. En effet, comme l’indique l’article L125-5 du Code de l’environnement, si l’ERP est obsolète ou absent, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution du prix du loyer.
 

ERP non valide ou absent : la jurisprudence est-elle cohérente en termes de décisions ?

Pour la petite histoire, la Cour de cassation avait censuré l’arrêt de résolution rendu par la cour d’appel de Versailles, et ce, pour absence de justification d’un quelconque préjudice de la part du locataire. En effet, la Haute juridiction avait estimé que le locataire n’avait pas démontré qu’il avait subi un préjudice grave à la suite du manquement du bailleur concernant l’ERP. D’autres juridictions (telles les cours d’appel de Nîmes ou de Toulouse) adoptent d’ailleurs la même attitude face à cette problématique, au vu de la sévérité des sanctions prévues à l’encontre des bailleurs, et de ce fait, ne donnent pas systématiquement raison au locataire. En revanche, la cour d’appel de Paris n’a pas hésité, semble-t-il, à s’opposer, au grand dam du bailleur, à la décision de la Cour de cassation.

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